从法律的角度来看租赁机械立体车库问题

目前，停车场方面存在的法律问题主要有：

争议极大的，当属住宅小区地下停车场的产权问题。在理论和实践当中有以下几种代表观点：

1、配套论，即住宅小区地下停车场内的停车位数，是经规划部门批准同意的，是小区业主的配套专用停车场，应归全体业主所有。但这一观点漏洞不少，一是“配套设施”不等于“业主共有”，两者不能混为一谈。在没有明确的法律法规作为支撑的情况下，业主们仅凭“配套”一说即获得如此巨大的利益，侵害了发展商的利益，有违公平原则。二是在部分产权已分散，即相当一部分的停车位已由发展商出售，房产部门也据此发出了产权证明的情况下，会引发大量行政诉讼。已取得停车位产权的业主和其他业主间也将滋生矛盾，而这是难以解决的。

2、人防工程论，即住宅小区地下停车场大多数是利用人防工程改造而来，而人防工程属全体业主共有，其产权应归全体业主所有。这一观点的漏洞更为明显。从有关法律来看，应将人防工程理解为投资者即发展商所有，由发展商经营管理，收益归其所有，但在特殊时期（如战争或紧急状态时期），依照法律的规定，是可以临时征用于特定用途的。这一点《防空法》也有明确规定，其第5条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，不能因为其使用性质的改变而改变产权的归属。何况，大多数发展商所投资建设的停车场面积，超过了法规规定的人防工程面积，那么，多出来的那一部分又如何区分，产权又该归谁呢？

3、成本论或分摊论，即地下停车场的土地使用权出让金已由全体业主承担，其建筑成本也已依附在地上的房屋中，作为房价的一部分一起出售给业主。这一论点从法理上是说得过去的，但由于我国对房价的构成并没有明确的法律规定，所以其极大问题就在于根本无法区分土地使用权出让金或建筑成本是否分摊。因此，这一论点可操作性较差。

4、产权论，即以产权证上列明的产权人为准。但这一观点在实践中也受到很大的挑战，事实上，由于历史原因，绝大多数的地下停车场是没有办理产权证的。何况，不能排除有人采取类似福州市海景花园业委会对房管部门提起行政诉讼的形式，间接地对产权论发起挑战。

在实践中，有的地方采用了以约定的形式予以明确。如深圳的发展商在和购房者签订的购房合同中，以附件的形式明确约定：双方同意包括地下停车场在内的部分配套设施归发展商所有。这一形式受到了许多人的质疑，甚至有人以霸王条款、格式合同不公平为由将发展商告上法庭，但法院终仍判定这一条款合法有效。

产权问题的症结，就在于我国土地制度的特殊性和物权立法方面的滞后。针对住宅小区内配套设施这一部分，《物权法（草案）》中表述为，“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。但是，如何约定才算合法有效？如何证明？在此之前的众多纠纷如何解决？这些问题似乎都没有得到解决。同时，也应在国家层面上考虑尽快立法，明确实施车位产权证制度。

一、产权问题，尤其是住宅小区地下停车场的产权归属问题。

谈及这一问题，需先对停车场进行分类。在这里，笔者将停车场分为：

1、公共利益类：如政府机关、公园、公立医院所在地的停车场。大家熟悉的路边咪表停车场虽带有商业目的，但也应归入此类为宜。　

2、非公共利益类：是指由私人、企业投资，以商业利益或盈利为目的的停车场，又可以分为商业配套、住宅配套（含地下、露天、架空层）、专用和临时停车场等。

商业配套以及专用和临时停车场的产权问题较为明确，即按“谁投资，谁受益”的原则，产权应归发展商或产权人所有。住宅露天停车场的产权问题也较为容易解决。根据规划，区内的道路属规划配套用路，归区内全体业主共同享有，而小区内的露天停车场实际上是以占用区内的道路或其他配套设施作为代价的，因此露天停车场的产权及收入应归区内全体业主所有。架空层停车场产权也曾引起纠纷，福州市曾发生海景花园业委会起诉房管部门的典型案例。业委会认为，架空层所依附的建筑物和土地使用权已被全体业主买走，该架空层停车位理应归全体业主所有。应该说，业委会的理由不很充分。在有明确证据证明架空层面积未被分摊给各业主时，应认定为归发展商所有。

二、车辆停放合同成立时的法律关系。

车辆停放在停车场时车主和停车场经营者双方形成的法律关系，也是一个争论较大的问题。目前主要还是保管论和租赁论两种观点，其中以保管论稍占上风。